米国では記録的なペースで中古住宅が購入されていますが、ここ数四半期、特定の地域で新築住宅の建設が横ばいまたは減少していることに驚かれる方もいるかもしれません。新築住宅の建設が減速しているという事実が示しているのは、住宅購入者が新築住宅に対する購買意欲を失っているということではなく、主に開発可能な土地の供給不足および建設サプライチェーンの逼迫の副産物であるということです。

開発可能な土地の供給状況に影響を与える要因は数多くあり、州によっても異なります。しかし、多くの州に当てはまる主な要因は、開発資金の不足と、昨今の土地在庫の開発における遅れが組み合わさったものになります。これらの要因は、土地の購入方法が抜本的に変わった大不況に端を発しており、現在は新型コロナウイルスの影響によってさらに悪化しています。

土地開発資金の不足

2000年代前半から半ばにかけての好調な住宅市場は、住宅建設業者や開発業者による土地購入熱を煽り、土地価格を大幅に上昇させました。当時、土地は一般的に第三者の資金によって調達されていました。しかし、2008年の市場崩壊後、これらの資金提供者の多くは、融資した土地の差し押さえを余儀なくされ、当初の投資額を大幅に下回る土地ポートフォリオを構築することになりました。

今日、過去の過ちにより、土地開発に資金を提供する資本提供者の数が減少し、またその意欲も著しく低下しています。このため、過去10年間、土地開発の資金源が枯渇し、新築住宅コミュニティ開発に取り組むことのできる財務的に安定した開発業者の数が大きく減少しています。資金は主に健全な財政状態にある住宅建設業者や建設業者に確保されてきました。

土地在庫開発の遅れ

2020年1月、多くの住宅建設業者が、春の住宅購入シーズンの活況を見込んで意気込んでいました。しかし、3月に新型コロナウイルスの影響により全米でロックダウンが実施されると、住宅建設業者の牽引企業は、参考とする指針がないまま、大不況時に生み出された唯一の指針を使って事業を進めることとなりました。土地開発費の凍結、土地購入契約からの撤退、土地価格の再交渉、土地購入の延期などを組み合わせた対策が取られました。その結果、将来の土地在庫の開発が何ヶ月も後ろ倒しされる結果となりました。

新型コロナウイルス流行下における状況は大不況と同様ではないということに気が付き、今後住宅市場が軌道に乗ると予測した住宅建設業者は、大量の建設前の土地在庫を開発するなど戦略を転換することに成功し、また通常通りの事業を継続することに努めました。2020年4月以降、従来のビジネスプランを維持してきた建設業者は、多くの買い手がすぐに入居できる戸建住宅を求めていたことから、需要の急増を目の当たりにすることになりました。「カンバン方式」の土地在庫管理を採用していた建設業者は、新型コロナウイルスの流行に伴って発生した「すぐに住める家」の需要を認識するのに時間を要しました。

宅地開発の空白期間

2020年3月から5月にかけて住宅の開発、販売が一時的に停滞した後、住宅建設業者は全国で記録的なペースの新築住宅販売に追われています。新築住宅の在庫が急速に販売されていることから、住宅建設業者が需要に追いつくことが難しくなっており、全国的に販売ペースが遅れている地域では、建設可能な土地の確保に遅れが生じています。

これらの要因を総合すると、現在の住宅市場では、土地在庫が限られているにもかかわらず、記録的な需要が発生していることになります。この状況の打開策は、土地開発業者の手に委ねられています。土地開発業者は、住宅建設業者、そして最終的には住宅購入者の需要に応えようと必死になっています。これにより、土地の価格が上昇し、さらに建設業者は次の土地が開発されるまで住宅在庫を確保し続けるために、住宅需要を抑える方法として住宅価格を上げることになります。多くの建設会社や土地開発業者は、過去最高の利益を計上していますが、この四半期には販売数が減少しています。これは、戸建市場の投資家にとっては素晴らしいニュースですが、住宅購入者の財政を犠牲にしていることになります。

ポール・メグラー

ポール・メグラーは、ウォルトン・グループ・オブ・カンパニーズのアセットマネジメントおよび戦略的事業提携担当代表取締役副社長です。ポール・メグラーは、ウォルトンの既存のポートフォリオ内での新規土地取得および売却に関してアセットマネジメントチームと協力しながら、賃貸用住宅建設（Build-for-Rent）パートナーとの関係構築を牽引しています。