変化する米国住宅市場の基盤
米国の住宅市場は、経済環境の変化、住宅建設業者の戦略転換、そして新たに発足したトランプ政権による政策変更を背景に、大きな転換期を迎えています。新たな通商政策や、トランプ大統領の関税政策が物価上昇率や中央銀行の金利方針に及ぼす影響など、幅広い経済上の懸念も引き続き市場を左右しています。住宅建設業者が新たな事業環境への対応を進める一方、政権発足初期の政策判断は、住宅の手頃さ、住宅ローン金利、不動産投資戦略の今後に重要な問いを投げかけています。
住宅建設業者の戦略転換：「保有地軽量化戦略」の台頭
経済の不透明感と資本コストの上昇を受け、多くの住宅建設業者が「保有地軽量化戦略」へ移行しています。資産保有を抑えた事業モデルを重視し、大規模な保有地を圧縮することで、長期的な土地投資に伴う財務リスクを抑えながら、事業運営の柔軟性を確保する狙いです。
LennarやD.R. Hortonなどの大手住宅建設業者では、土地を直接保有するのではなく、土地の先行確保や区画取得権契約を活用する動きが強まっています。こうした戦略により、初期の資本支出を抑え、市場需要に応じて事業規模を柔軟に調整できます。2019年第3四半期から2024年第3四半期にかけて、上場住宅建設業者が確保する区画のうち自社所有区画の割合は54％から32％へ大きく低下した一方、取得権を設定した区画の割合は46％から68％へ上昇しました。
2024年後半は、住宅ローン金利の変動を受けて潜在的な住宅購入者の様子見姿勢が強まり、需要が鈍化しました。それでも住宅建設業者は、慎重ながら先行きに一定の期待を維持しています。
業界関係者の見方では、土地取得と開発への注力は今後も続くとみられます。その一方で、土地を先行確保する仕組みへの移行を進めるとともに、高い借入コストや住宅価格上昇の影響を和らげるため、住宅ローン金利の負担を引き下げる販売支援策などを活用する動きも広がっています。
住宅建設業者の景況感と市場環境
全米住宅建設業協会（NAHB）の直近のデータによると、経済上の逆風が続く中でも、住宅建設業者の景況感はわずかに改善しています。全米住宅建設業協会／ウェルズ・ファーゴ住宅市場指数（HMI）は2025年1月に47へ上昇し、9カ月ぶりの高水準となりました。ただし、住宅建設業界は引き続き慎重で、供給網の混乱や政策をめぐる不確実性を注視しています。
こうした強弱が交錯する見通しの背景には、複数の要因があります。
利下げ：連邦準備制度が2024年に利下げへ転じたことで、住宅ローン金利は当初、緩やかに低下しました。しかし、新政権の政策をめぐる不確実性から、その流れは鈍化しました。特に、関税が物価上昇に及ぼす影響、連邦準備制度が2025年の利下げ回数を減らす見通し、木材などの建築資材価格が懸念材料となっています。
住宅在庫の不足：既存住宅の慢性的な在庫不足が新築住宅への需要を支えており、資材価格が高止まりする中でも、住宅建設業者にとって追い風となっています。
規制をめぐる不確実性：トランプ政権の発足初期の政策対応を受け、インフラ支出、環境規制、労働政策をめぐる先行きの不透明感が高まっています。これらはいずれも、住宅建設の費用や工期に影響する要因です。
トランプ政権が住宅・不動産市場に及ぼす影響
新政権はすでに経済政策の大幅な転換を示しており、住宅市場にも影響が及ぶ可能性があります。住宅の手頃さ、建設費用、不動産投資に影響するとみられる主な施策・提案は、以下のとおりです。
1. 住宅建設・土地開発に関する規制緩和
全米の住宅供給を増やし住宅価格を引き下げるため、トランプ政権は新規建設を妨げる規制上の障壁を減らす方針を掲げています。特に、省エネルギー要件や環境許認可に関する規制緩和が想定されています。これにより開発費用の低下や事業承認の迅速化が期待される一方、用途地域をめぐる紛争や、大規模住宅開発に対する地域住民の反対といったリスクが生じる可能性もあります。
2. 物価上昇と連邦金利政策
政権の主要な経済課題の一つは、規制緩和とエネルギー政策の転換を通じて物価上昇に対処することです。しかし、こうした施策が長期金利にどのような影響を及ぼすかは、なお不透明です。連邦準備制度は前年に利下げを開始しましたが、例えば景気刺激策によって物価上昇が再燃すれば、借入コストが高止まりし、住宅ローン金利低下による恩恵が限定される可能性があります。
3. 税制と所得控除
共和党が連邦議会の上下両院で多数を確保したことから、トランプ大統領が2017年の税制改革法（Tax Cuts and Jobs Act、TCJA）に盛り込まれた税制措置を延長する可能性が高いとみられています。こうした変更により、項目別控除を選択する納税者は減少し、多額の固定資産税を負担する高所得の住宅所有者にとっては税制上の恩恵が縮小すると見込まれます。一方、中所得世帯は全体的な税率低下の恩恵を受ける可能性があり、可処分所得が増えることで住宅購入余力が高まることも考えられます。
不透明な住宅市場をどう乗り切るか
米国の住宅市場は、経済環境の変化、住宅建設業者の戦略転換、新たな連邦政策が重なる重要な局面にあります。規制をめぐる不確実性が続く中、住宅建設業者、投資家、政策当局には、複雑さを増す事業環境に応じて戦略を柔軟に見直すことが求められています。トランプ政権が政策課題を進めるにつれ、住宅業界にも機動的な対応が必要になります。開発業者、投資家、住宅購入者は、経済成長、住宅の手頃さ、規制の枠組みが絶えず変化する環境に対応していかなければなりません。今後の住宅市場の方向性は、長期的な市場の安定を維持しながら住宅供給を需要に見合う水準へ近づけるために、住宅建設業者、政策当局、金融機関がこうした変化へどれだけ効果的に対応できるかに大きく左右されます。そのため住宅建設業者には、Walton Globalのような有力企業や業界の専門家と連携しながら「保有地軽量化戦略」を引き続き活用し、財務リスクを抑え、資本配分を最適化するとともに、土地取得・開発を継続していくことが求められます。
出典：The Builder’s Daily | John Burns Research & Consulting | AP News | Market Watch | Investopedia | National Association of Home Builders