2025年半ばを迎えた米国の住宅業界は、経済全体の変動とトランプ政権下での通商政策の変化が複雑に絡み合う状況に対応しています。現在の事業環境を左右しているのは、同政権が再び関税を重視する姿勢です。特に、木材、鉄鋼、アルミニウム、家電製品など、住宅建設に欠かせない輸入品が対象となっています。こうした措置は、短期的には資材などの調達費用に不確実性をもたらす一方、業務の効率化、資産保有を抑えた事業運営、地域内での資材調達によって利益率の改善を図る住宅建設業者にとって、新たな戦略上の機会にもなっています。
米国の関税動向
カナダ産針葉樹材への関税が約18％の税率で再導入され、カナダとの貿易関係に緊張が生じるとともに、住宅建設業者の費用負担が増しています。さらに、鉄鋼やアルミニウムへの関税に加え、中国などから輸入する家電製品や住宅関連の完成品にも関税が課される可能性があり、資材価格の上昇に拍車をかけています。一方、足元の外交交渉は、状況の安定につながっています。英国との合意や中国との90日間の暫定合意により、中国製品への関税率が145％から30％に引き下げられ、貿易を継続する余地が生まれたことで、市場の緊張が和らぎました。こうした緩和措置は、物価上昇圧力の軽減と金融市場の安心感につながり、長期の開発計画を進める住宅建設業者にとって、先行きを見通しやすい環境をもたらしています。
現在の関税環境によって住宅建設業者の利益率はやや低下していますが、多くの企業は、こうした政策変更を見越して調達方法をすでに見直しています。また、短期的な費用変動の影響を抑えるため、木材や窓などの主要資材を備蓄し、長期供給契約を確保するなど、早い段階で資材を調達する業者も増えています。この戦略は、貿易に混乱が生じた際の価格安定に役立つ一方、需要が予想外に弱まれば、余剰在庫を抱える危険性も伴います。
住宅建設業者の費用負担と利益率の底堅さ
資材などの調達費用の上昇は引き続き逆風となっていますが、住宅建設業者は高い柔軟性を示しています。John Burns Research & Consultingによると、関税の適用とカナダからの供給減少を主因に、2025年第1四半期までに構造用木材の価格は前年同期比で約15％上昇しました。これに対し、住宅建設業者は次のような対応を進めています。
1. 木材や鉄鋼の米国内での調達を加速。
3月末の調査では、回答した住宅建設業者の28％が製造業者から資材を直接購入しており、さらに32％が直接購入を検討していました。
2. 加工木材の使用を増やし、木材の単位材積当たりの利用効率を向上。
3. 販売価格帯を維持しつつ、床面積を抑えるよう住宅設計を見直し。
大手上場住宅建設業者の利益率は、比較的底堅く推移しています。2025年第1四半期に、業界大手のD.R. HortonとLennarが報告した売上総利益率は、それぞれ22.7％と18.7％でした。2024年の最高水準である24％は下回ったものの、おおむね新型コロナウイルス感染拡大前の水準や長期平均に沿っています。この底堅さを支えているのは、需要の強い市場での価格決定力、徹底した費用管理、そして南部・中西部の住宅建設地域における良好な労働市場環境です。
景況感と戦略：政策の不確実性に対応する住宅建設業者
政策に起因する費用の変動は、住宅建設業者の景況感に悪影響を及ぼしており、NAHB住宅市場指数は2025年5月に34まで低下しました。しかし、貿易の先行きが再び見通しやすくなったこと、特に中国との短期合意によって、見通しは改善しています。主要資材への関税引き下げと通商環境の透明性向上は、物価上昇の危険性を抑え、長期的に住宅建設活動を支えると期待されています。
関税動向を踏まえた主な戦略的対応は、次のとおりです。
1. 保有地軽量化戦略に基づく開発：大手企業は、土地をあらかじめ自社保有する割合を減らし、オプション契約や外部の土地保有・供給の仕組みを活用しています。
a. 大手上場住宅建設業者がオプション契約などで確保した宅地の割合は、2019年には全体の48％でしたが、2024年には69％に上昇しました。
b. D.R. Hortonでは、2024年にこの割合が76％となりました。
2. 購入支援策を活用した販売：住宅建設業者は、住宅ローン金利の引き下げ費用の負担や住宅設備の仕様向上などの特典を通じて、販売の進み具合を維持しています。2025年5月には、住宅建設業者の61％がこうした販売促進策を利用していました。
3. 底堅い市場への注力：関税による費用増加を受け、住宅建設業者は、事業を進めやすい規制環境、人件費の低さ、高い人口流入率を備えた市場に、一段と力を入れています。
大手住宅建設業者は、造成済み宅地の取得によっても、事業の迅速化と規模拡大を進めています。これにより、開発許認可の取得に伴う不確実性を抑え、販売開始までの期間を短縮しています。一方、中小の住宅建設業者の多くは、価格面で造成済み宅地の取得が難しく、許認可を自ら取得せざるを得ないため、費用の増加、事業期間の長期化、不確実性の高まりに直面しています。この格差の拡大により、大手企業が市場占有率を伸ばし続ける一方、中小業者は、同様の土地調達力や購入支援策を提供する余力がないまま、厳しい競争を強いられています。参考までに、上場・非上場を含む大手住宅建設業者の市場占有率は、2019年の41％から2024年には約60％に上昇しました。
投資家にとっての前向きな見通し
関税を巡る報道は投資家の不安を招きがちですが、住宅業界の現場への影響は、おおむね限定的な範囲にとどまり、一部では前向きな変化も生まれています。長期投資家にとって、現在の関税環境は、過度に警戒するよりも、状況を慎重に見極めることの重要性を示しています。実際、米国住宅市場を支える基本要因には、引き続き魅力があります。
1. 長期にわたる住宅供給不足：米国では、依然として推計390万戸の住宅が不足しています。
2. 需要を支える人口動態：ミレニアル世代やZ世代の年長層の世帯が、住宅購入の中心となる時期を迎えています。学生ローンの返済や生活費の高さなどの経済的負担を抱えながらも、最新の設備を備えた、小規模で購入しやすい価格の住宅を好み、積極的に購入しています。
3. 住宅建設業者の柔軟な対応力：現在の主要な開発業者は、過去に関税の変動に直面した時期と比べて、財務基盤が強く、費用構造の柔軟性も高いうえ、事業上の選択肢も豊富です。
住宅建設業者は、徒歩での暮らしやすさ、共用空間、購入しやすい価格を重視した、創意工夫のある土地利用計画や住宅設計を取り入れています。これらの取り組みは、世代ごとに変化する住宅の好みに応えるとともに、特に初めて住宅を購入する層向けの価格帯で、全米の住宅不足の解消を目指すものであり、今後も継続的な市場の活性化を支えると考えられます。
政策の変化に対応しながら住宅建設を進める
関税は、米国の住宅建設費用を左右する重要な変動要因であり続けています。それでも、住宅建設業者と投資家は、ともにこうした環境への対応力を示しています。住宅建設業者は、地域内での供給網の整備、資産保有を抑えた開発手法の導入、世代ごとに変化する住宅の好みへの対応、供給が限られた市場での価格決定力の活用を通じて、収益性を維持し、長期的な成長に向けた基盤を築いています。
米国の通商政策が変化し続けるなか、ウォルトン・グローバルのように土地の確保・供給を戦略的に支える事業者は、住宅建設業者に重要な競争上の優位性をもたらします。資金負担の軽減や販売開始までの期間短縮を支援し、経済全体の景気循環のなかでも、住宅建設業者が確かな見通しを持って事業を進められるよう後押ししています。
出典：全米住宅建設業協会（NAHB） | John Burns Research & Consulting | AP News | 米国商務省 | The Builder’s Daily | MarketWatch | NAHB住宅市場指数報告書（2025年1～5月） | D.R. HortonおよびLennar Corp.の公開提出資料 | The Wall Street Journal | Builder Magazine
本資料に記載された情報は、情報提供および参考を目的とするものであり、投資、金融、法律または税務に関する助言と解釈されるべきものではありません。内容の正確性の確保には万全を期していますが、その完全性や信頼性について、いかなる表明または保証も行いません。投資上または事業上の判断を行う前に、ご自身で調査を行うか、適切な資格を有する専門家にご相談ください。ウォルトン・グローバルは、本情報の利用に起因するいかなる損失についても責任を負いません。ウォルトンおよびその担当者は、中国本土、香港、マカオ、台湾、日本、韓国、アラブ首長国連邦、シンガポール、マレーシア、タイ、ベトナム、インド、インドネシアに所在する不動産を取り扱う免許を有していません。