經濟訊號顯示美國可能陷入衰退，但市場看法仍然分歧
截至2025年年中，愈來愈多經濟學家及分析師警告，美國經濟可能正接近衰退。孳息曲線倒掛、信貸條件收緊及持續的通脹壓力，均加劇市場憂慮。用以預測經濟活動並廣受關注的綜合指標 The Conference Board 領先經濟指數（LEI），於4月連續第五個月下跌；從歷史經驗來看，這通常是經濟下行的可靠指標。與此同時，聯儲局維持利率「較高更久」的政策，繼續對消費者及企業信心構成明顯壓力。
其他指標亦進一步支持經濟放緩的觀點：
- 企業信貸息差擴大，反映市場的風險取向轉趨審慎
- 密歇根大學消費者信心指數轉弱
- 2025年第一季GDP增長放緩至0.8%，低於2024年第四季的2.4%
然而，並非所有數據均指向經濟即將收縮。部分模型及機構提出較為樂觀的展望：
- 紐約聯儲銀行的衰退機率模型，以10年期與3個月期美國國債孳息率差距為基礎，估計截至2026年初出現衰退的機率略低於30%。
- Goldman Sachs 因應貿易關係改善及美中關稅暫時休戰，將衰退機率由45%下調至30%。該行目前預測2025年GDP溫和增長約1%，並預期聯儲局最快可能於12月開始減息。
- Barclays 的看法更為樂觀，在貿易協議達成後表示美國經濟衰退「已不再可能」，並將2025年GDP預測由收縮上調至增長0.5%，預期2026年增長加快至1.6%。
- 亞特蘭大聯儲銀行 (Atlanta Fed) GDPNow 模型預測2025年第二季實質GDP增長3.5%。作為參考，季度增長介乎2%至3%通常被視為「金髮女孩區間（Goldilocks Zone）」，既足以反映經濟擴張，又不至於引發過熱風險。
儘管市場展望存在分歧，風險仍然存在。部分分析師繼續指出，通脹偏高、關稅影響持續、消費轉弱及供應鏈受阻，仍可能令經濟在未來數季陷入衰退。
經濟衰退對整體經濟的影響
經濟衰退一般以本地生產總值（GDP）下降的時期界定，而GDP是衡量美國整體經濟狀況最廣泛的指標。典型衰退會令工業生產、消費支出及商業投資放緩。建築及家居用品等住房相關行業的活動往往短期下跌，但租賃住房需求通常維持穩定甚至增加。過往衰退期間：
- GDP平均收縮約2.5%
- 2008年金融危機期間，GDP在六個季度內下降逾4.3%
- 2020年疫情衰退期間，第二季GDP按年率計收縮9.1%，其後大幅反彈
截至2025年6月，市場對第二季GDP增長的預測仍然分歧：
- 如上所述，亞特蘭大聯儲銀行 GDPNow 模型估計年化增長達3.5%，主要受具韌性的消費支出及私人投資帶動
- 相比之下，費城聯儲銀行 (Philadelphia Fed) 的專業預測者調查預計第二季增長1.5%，全年增長1.4%，原因包括勞動市場轉弱及家庭消費減少
- S&P Global Ratings 預計2025年全年增長1.9%，反映增長動力放緩
這一系列預測反映，政策制定者在評估2025年下半年經濟前景時仍面對相當大的不確定性。
聯儲局的角色：在衰退風險中尋求平衡
在2025年5月的FOMC會議上，官員對滯脹風險日益關注，即通脹上升與經濟增長放緩同時出現。關稅、投入成本上升及消費需求轉弱，進一步加劇聯儲局內部對適當政策方向的討論。
聯邦基金利率目前仍維持在4.25%至4.50%區間，市場正密切關注2025年稍後時間可能出現的減息。然而，政策制定者強調將以數據為依據，表示任何政策轉向均取決於經濟持續放緩及通脹壓力減輕的明確跡象。
持續通脹與增長轉弱這兩股相反力量，令聯儲局更難在抑制物價壓力與支持經濟活動之間取得平衡。
聯儲局透過貨幣政策減輕衰退風險，扮演關鍵角色。經濟收縮期間，聯儲局一般會下調聯邦基金利率，以刺激借貸、投資及消費支出。
- 歷史模式：自1980年以來，聯儲局每逢經濟衰退均大幅減息，幅度通常介乎400至500個基點。
- 資產負債表考量：聯儲局亦可採用量化寬鬆（QE）等工具，並曾於2008年後及COVID-19衰退期間廣泛運用，以穩定市場及降低長期利率。
- 2025年展望：儘管通脹仍高於聯儲局2%的目標，但若經濟急劇下滑，政策制定者可能需要轉向寬鬆，以支持需求。
根據2025年3月的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議紀要，官員仍以數據為依據，但亦承認經濟增長面對的下行風險增加；若經濟環境惡化，這可能為2025年底或2026年初減息提供理據。
歷史模式：房地產及住房在過往衰退期間的表現
自第二次世界大戰以來，美國經濟經歷13次衰退，平均持續約10個月。雖然經濟衰退通常令就業、GDP及企業盈利放緩，但房地產，尤其是住房，在大多數周期中均展現一定韌性。
在過去8次衰退中，有7次房價維持穩定或錄得上升；2008年金融危機是明顯例外，原因包括過度槓桿及投機性過度興建。即使經濟收縮期間，原始土地價值可能短期偏軟；然而，隨著住房需求恢復，高增長都會區已取得開發審批的土地通常較快復甦。
除住宅價值外，私人房地產投資在衰退期間及其後的表現亦持續優於股票。私人房地產與公開市場的相關性較低、租金收入較穩定，以及估值調整較慢，有助在市場波動期間穩定投資組合，並提供多元化效益及收入穩定性。
房地產的韌性亦與其在衰退期間與利率之間的獨特關係有關。從歷史經驗看，經濟下行通常會引發貨幣寬鬆，聯儲局會下調利率以刺激借貸及投資。
根據 Freddie Mac 資料，自1980年以來，美國每次經濟衰退期間按揭利率均錄得下降：
- 2001年衰退後，30年期按揭利率由7.0%降至5.8%
- 2008至2009年衰退後，利率由6.3%降至4.7%
- 2020年疫情衰退期間，利率跌至接近2.7%的歷史低位
若2025年底或2026年出現衰退壓力，目前接近7%的按揭利率可能回落至5%至6%區間，從而改善住房可負擔性及重新帶動住房需求。從歷史經驗看，這種模式有助釋放被壓抑的置業需求，並推動住宅成交量及土地開發復甦，進一步支持住房領域的長期投資。
經濟下行期間的房地產與土地投資：策略性避險配置
經濟不確定時期，資本往往由波動較大的股票轉向可提供穩定性、收入及抗通脹能力的實體資產。從歷史經驗看，房地產，尤其是土地及住宅，在衰退期間展現一定韌性。
機構投資者日益認識到這種特性，尤其在2001年及2020年衰退期間，包括住房、物流及土地儲備在內的實體資產配置顯著增加。土地投資尤其可捕捉長期價值，特別是在利率下降前及市場需求回升前進行收購。
和頓環球的土地收購及開發審批模式，旨在把握這些長期周期。透過與住宅建築商合作，和頓可降低開發商的前期資本要求、縮短項目推出市場的時間，並管理開發審批及土地開發風險，相關優勢在經濟不確定時期尤其重要。
資料來源：Federal Reserve | Freddie Mac | NBER | CoreLogic | MSCI Real Assets | U.S. Bureau of Economic Analysis | Harvard Joint Center for Housing Studies | John Burns Research & Consulting | Lincoln Institute of Land Policy | The Conference Board | Preqin | NAHB | U.S. Census Bureau | Federal Reserve Economic Data (FRED) | FOMC Meeting Minutes (March 2025) | Invesco | Preqin | NCREIF | Federal Reserve Bank of Atlanta | Federal Reserve Bank of New York
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