從疫情刺激到政策緊縮
2020年3月，隨著COVID-19衝擊全球市場並令美國經濟陷入停頓，聯邦儲備局迅速將聯邦基金利率下調至接近零水平，並推出一系列量化寬鬆計劃，以提供流動性及穩定金融市場。這些緊急措施有助避免經濟陷入長期衰退，但亦為2021年年中開始出現的通脹壓力埋下伏筆。
自2022年初至2023年年中，聯儲局展開四十年來最進取的加息周期，將基準利率由0.25%上調至5.25%–5.50%的目標區間高位。此舉目標明確：全力壓低2022年一度衝破9%的通脹率，並恢復物價穩定。儘管政策顯著促使通脹降溫，但也不可避免地帶來了市場陣痛：
- 借貸成本上升；
- 信貸條件收緊；及
- 市場對經濟增長放緩的憂慮增加
2024年下半年，隨著通脹放緩及衰退風險上升，聯儲局開始轉向。9月及11月兩次減息後，聯邦基金利率於年底降至4.50%–4.75%。然而，2025年初通脹較預期頑固，令進展停滯，迫使聯儲局採取「觀望」態度。
在2025年7月底的會議上，聯儲局連續第七次會議將聯邦基金利率維持於4.25%–4.50%，這顯示出儘管整體通脹趨勢向好，政策制定者在進一步放寬貨幣政策前，仍需要獲取更明確且持續的通脹回落數據。
下一步：減息是否即將來臨？
隨著通脹逐步靠向美聯儲2% 的目標，加上 GDP 增長出現放緩跡象，金融市場的焦點已全面轉向：美聯儲將於何時、以多大幅度重啟降息？
- 通脹展望：聯儲局偏好的通脹指標核心個人消費支出物價指數 (Core PCE) 於2025年6月為2.8%，與5月持平，但較2023年初的5.4%明顯回落。若通脹回落趨勢得以延續，市場普遍預估降息窗口將於 2025 年下半年正式開啟。
- 市場預期：期貨市場目前預計9月至少減息一次的機率為85%–90%，並預期年底前再減息一次，2025年全年或合共減息50個基點。聯儲局監管事務副主席 Michelle Bowman 甚至曾提出2025年底前可能減息三次。展望2026年，市場預期更偏鴿派，預測聯邦基金利率或於年中跌至3.5%以下。
- 聯儲局評論：FOMC 成員繼續強調以數據為依據，指出通脹仍需取得進一步進展，並需確認勞動市場的強韌表現不會再次推高物價壓力。
- 債券市場反應：聯儲局7月底會議後，10年期美國國債殖利率升至約4.37%，投資者正在權衡鮑威爾 (Powell) 對通脹持續性及政策穩定性的審慎言論，以及較預期強勁的第二季GDP增長。
儘管時機仍不確定，但方向日漸清晰：下一步很可能是減息，問題只在於何時。
這對美國整體經濟帶來甚麼影響？
降息將有效釋放被高利率壓抑的經濟領域活力。
GDP與消費
- 2025年第二季實質GDP增長3%，與2025年第一季持平，並高於經濟學家預期。
- 消費者支出按年上升1.4%，較第一季錄得的0.5%低迷增長明顯回升。
勞動市場
- 就業增長維持溫和但穩定，失業率保持在約4.2%。
- 根據 Atlanta Fed’s Wage Growth Tracker，7月薪資增長放緩至4.1%。雖較上月稍低，但相對疫情前水平仍然偏高，顯示勞工成本仍面對上行壓力，可能影響通脹走勢及聯儲局的政策前景。
衰退風險
- 紐約聯儲銀行以孳息曲線為基礎的衰退機率模型，目前估計未來12個月出現衰退的機率為28%，低於去年的逾50%。
- 私營機構的預測仍然分歧：Goldman Sachs 及 Barclays 已下調衰退預期，而 S&P Global 及 The Conference Board 則繼續警告2026年初可能出現經濟收縮。
聯儲局當前面臨的核心挑戰，在於如何在防止通脹反彈與避免經濟停滯之間，精準把握政策轉向的黃金時機。在貨幣政策仍具限制性的背景下，即便是溫和的降息舉措，亦能為消費者、借款人及整體資本市場帶來實質性的喘息空間與流動性紓解。
房地產市場：釋放壓抑已久的置業需求
房地產是對利率變化最為敏感的產業，而過去三年的發展已充分反映這一點。
隨著按揭利率跟隨聯儲局政策上升，住房可負擔性大幅下降、房源供應受壓，美國房市正迎來週期性重整的大好時機。
按揭利率與住房可負擔性
- 根據 Freddie Mac資料，截至7月31日，30年期定息按揭利率平均為6.72%，較2023年接近8%的高位回落，但相對疫情前水平仍然偏高。
- 若聯儲局在年底前減息一次或以上，分析師預期按揭利率或於2026年年中回落至5.75%–6.25%區間。
- 按揭利率每下降100個基點，住房可負擔性約可提高10%，擴大符合資格買家的範圍，並可在不少市場令每月供款減少數百美元。
- 全美房地產經紀人協會估計，若30年期定息按揭利率降至6%，約550萬戶家庭，包括160萬戶租戶家庭，將能夠負擔美國中位數價格的住宅。其中約10%，即約55萬戶家庭，預計會在未來12至18個月內置業。
建築商策略與市場動態
- 以0–100分計、低於50分代表負面區間的 NAHB住房市場指數顯示，建築商信心於7月輕微回升至36點，受到按揭利率補貼、各類優惠及新屋庫存持續需求支持。
- 住宅建築商繼續採取「輕土地策略」，包括土地儲備及收購權合約，以降低資本承擔並維持靈活性。
- 住宅庫存仍處於歷史偏緊水平，業界專家及經濟學家估計美國住房供應短缺介乎200萬至600萬戶。若利率下降，可能重新釋放部分被壓抑的需求，並帶動主要增長走廊的新建住宅項目。
置業趨勢與投資者取向
- 受可負擔性衝擊最深的首購族，預計將於 2026 年大規模重返市場，新增首購人數估計達 30 萬至 50 萬人。
- 投資者，尤其是機構資本，可能重新配置至住宅房地產，並在周期後段復甦階段較重視土地及住房相對穩定和抗通脹的特性。
房地產與土地投資：為下一個周期作準備
從歷史規律來看，經濟下行與週期尾聲的停頓期，正是長期房地產與土地投資的黃金入場窗口。面對較高利率及銷售放緩，土地價值可能短期偏軟；但隨著利率下降、需求回升，已取得開發審批的土地及可即時動工的開發地段往往會較快升值。
- 在2020–2021年復甦期間，高增長都會區土地價格上升25%–40%，主要受利率下降及建築商吸納需求強勁推動。
- 私募股權及機構投資者正再次關注土地收購，視其為與人口結構趨勢及結構性住房短缺相符的長期投資部署。
和頓環球以輕資產並與建築商需求接軌的模式，在下一階段具備有利定位。我們在開發審批方面的專業能力、建築商合作夥伴關係及資本效率導向的策略，可在房市由復甦邁向擴張時提供優勢。
前路展望
聯儲局的貨幣政策正處於十字路口。隨著通脹放緩及經濟增長動力轉弱，政策轉向的條件逐步形成。儘管尚未正式宣布政策轉向，市場正密切注視聯儲局即將舉行的會議，由7月底的會議開始尋找未來寬鬆的訊號。
對美國經濟，尤其是房市而言，較低利率的影響相當重要：
- 改善住房可負擔性及置業者信心
- 帶動住宅建設及土地開發活動回升
- 提升住宅房地產的投資意欲
策略性土地布局的窗口正在打開。在和頓環球，我們繼續聚焦長期基本面，包括人口結構帶動的需求、持續的住房供應不足，以及置業長期累積財富的潛力。隨著利率可能出現紓緩，我們相信2025年下半年或會為住房及土地投資市場帶來值得關注的機會。
資料來源： Federal Reserve Board (FOMC Meeting Statements, March 2020 – July 2025) | U.S. Bureau of Economic Analysis, Q1 2025 GDP Report | U.S. Bureau of Labor Statistics, July 2025 Employment Summary | Freddie Mac PMMS Data, July 2025 | John Burns Research & Consulting, Mortgage Affordability Tracker | National Association of Home Builders (NAHB), HMI Survey – July 2025 | CoreLogic Land Price Index, 2020–2024 | MSCI Real Assets Quarterly Trends Report, 2025 | The Conference Board, Leading Economic Index, June 2025 | Goldman Sachs & Barclays U.S. Outlooks, June 2025 | U.S. Treasury, Daily Treasury Yield Curve Rates, July 2025 | Preqin & NCREIF Institutional Allocations to Real Assets – Midyear 2025 | Harvard Joint Center for Housing Studies, Housing Supply Report 2024 | Realtor.com | Housing Supply Gap Reaches Nearly 4 Million in 2024
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