从疫情刺激到政策紧缩
2020年3月，随著COVID-19冲击全球市场并令美国经济陷入停顿，联邦储备局迅速将联邦基金利率下调至接近零水平，并推出一系列量化宽松计划，以提供流动性及稳定金融市场。这些紧急措施有助避免经济陷入长期衰退，但亦为2021年年中开始出现的通胀压力埋下伏笔。
自2022年初至2023年年中，联储局展开四十年来最进取的加息周期，将基准利率由0.25%上调至5.25%–5.50%的目标区间高位。此举目标明确：全力压低2022年一度冲破9%的通胀率，并恢复物价稳定。尽管政策显著促使通胀降温，但也不可避免地带来了市场阵痛：
- 借贷成本上升；
- 信贷条件收紧；及
- 市场对经济增长放缓的忧虑增加
2024年下半年，随著通胀放缓及衰退风险上升，联储局开始转向。9月及11月两次减息后，联邦基金利率于年底降至4.50%–4.75%。然而，2025年初通胀较预期顽固，令进展停滞，迫使联储局采取「观望」态度。
在2025年7月底的会议上，联储局连续第七次会议将联邦基金利率维持于4.25%–4.50%，这显示出尽管整体通胀趋势向好，政策制定者在进一步放宽货币政策前，仍需要获取更明确且持续的通胀回落数据。
下一步：减息是否即将来临？
随著通胀逐步靠向美联储2% 的目标，加上 GDP 增长出现放缓迹象，金融市场的焦点已全面转向：美联储将于何时、以多大幅度重启降息？
- 通胀展望：联储局偏好的通胀指标核心个人消费支出物价指数 (Core PCE) 于2025年6月为2.8%，与5月持平，但较2023年初的5.4%明显回落。若通胀回落趋势得以延续，市场普遍预估降息窗口将于 2025 年下半年正式开启。
- 市场预期：期货市场目前预计9月至少减息一次的机率为85%–90%，并预期年底前再减息一次，2025年全年或合共减息50个基点。联储局监管事务副主席 Michelle Bowman 甚至曾提出2025年底前可能减息三次。展望2026年，市场预期更偏鸽派，预测联邦基金利率或于年中跌至3.5%以下。
- 联储局评论：FOMC 成员继续强调以数据为依据，指出通胀仍需取得进一步进展，并需确认劳动市场的强韧表现不会再次推高物价压力。
- 债券市场反应：联储局7月底会议后，10年期美国国债殖利率升至约4.37%，投资者正在权衡鲍威尔 (Powell) 对通胀持续性及政策稳定性的审慎言论，以及较预期强劲的第二季GDP增长。
尽管时机仍不确定，但方向日渐清晰：下一步很可能是减息，问题只在于何时。
这对美国整体经济带来甚么影响？
降息将有效释放被高利率压抑的经济领域活力。
GDP与消费
- 2025年第二季实质GDP增长3%，与2025年第一季持平，并高于经济学家预期。
- 消费者支出按年上升1.4%，较第一季录得的0.5%低迷增长明显回升。
劳动市场
- 就业增长维持温和但稳定，失业率保持在约4.2%。
- 根据 Atlanta Fed’s Wage Growth Tracker，7月薪资增长放缓至4.1%。虽较上月稍低，但相对疫情前水平仍然偏高，显示劳工成本仍面对上行压力，可能影响通胀走势及联储局的政策前景。
衰退风险
- 纽约联储银行以孳息曲线为基础的衰退机率模型，目前估计未来12个月出现衰退的机率为28%，低于去年的逾50%。
- 私营机构的预测仍然分歧：Goldman Sachs 及 Barclays 已下调衰退预期，而 S&P Global 及 The Conference Board 则继续警告2026年初可能出现经济收缩。
联储局当前面临的核心挑战，在于如何在防止通胀反弹与避免经济停滞之间，精准把握政策转向的黄金时机。在货币政策仍具限制性的背景下，即便是温和的降息举措，亦能为消费者、借款人及整体资本市场带来实质性的喘息空间与流动性纾解。
房地产市场：释放压抑已久的置业需求
房地产是对利率变化最为敏感的产业，而过去三年的发展已充分反映这一点。
随著按揭利率跟随联储局政策上升，住房可负担性大幅下降、房源供应受压，美国房市正迎来周期性重整的大好时机。
按揭利率与住房可负担性
- 根据 Freddie Mac资料，截至7月31日，30年期定息按揭利率平均为6.72%，较2023年接近8%的高位回落，但相对疫情前水平仍然偏高。
- 若联储局在年底前减息一次或以上，分析师预期按揭利率或于2026年年中回落至5.75%–6.25%区间。
- 按揭利率每下降100个基点，住房可负担性约可提高10%，扩大符合资格买家的范围，并可在不少市场令每月供款减少数百美元。
- 全美房地产经纪人协会估计，若30年期定息按揭利率降至6%，约550万户家庭，包括160万户租户家庭，将能够负担美国中位数价格的住宅。其中约10%，即约55万户家庭，预计会在未来12至18个月内置业。
建筑商策略与市场动态
- 以0–100分计、低于50分代表负面区间的 NAHB住房市场指数显示，建筑商信心于7月轻微回升至36点，受到按揭利率补贴、各类优惠及新屋库存持续需求支持。
- 住宅建筑商继续采取「轻土地策略」，包括土地储备及收购权合约，以降低资本承担并维持灵活性。
- 住宅库存仍处于历史偏紧水平，业界专家及经济学家估计美国住房供应短缺介乎200万至600万户。若利率下降，可能重新释放部分被压抑的需求，并带动主要增长走廊的新建住宅项目。
置业趋势与投资者取向
- 受可负担性冲击最深的首购族，预计将于 2026 年大规模重返市场，新增首购人数估计达 30 万至 50 万人。
- 投资者，尤其是机构资本，可能重新配置至住宅房地产，并在周期后段复苏阶段较重视土地及住房相对稳定和抗通胀的特性。
房地产与土地投资：为下一个周期作准备
从历史规律来看，经济下行与周期尾声的停顿期，正是长期房地产与土地投资的黄金入场窗口。面对较高利率及销售放缓，土地价值可能短期偏软；但随著利率下降、需求回升，已取得开发审批的土地及可即时动工的开发地段往往会较快升值。
- 在2020–2021年复苏期间，高增长都会区土地价格上升25%–40%，主要受利率下降及建筑商吸纳需求强劲推动。
- 私募股权及机构投资者正再次关注土地收购，视其为与人口结构趋势及结构性住房短缺相符的长期投资部署。
和顿环球以轻资产并与建筑商需求接轨的模式，在下一阶段具备有利定位。我们在开发审批方面的专业能力、建筑商合作伙伴关系及资本效率导向的策略，可在房市由复苏迈向扩张时提供优势。
前路展望
联储局的货币政策正处于十字路口。随著通胀放缓及经济增长动力转弱，政策转向的条件逐步形成。尽管尚未正式宣布政策转向，市场正密切注视联储局即将举行的会议，由7月底的会议开始寻找未来宽松的讯号。
对美国经济，尤其是房市而言，较低利率的影响相当重要：
- 改善住房可负担性及置业者信心
- 带动住宅建设及土地开发活动回升
- 提升住宅房地产的投资意欲
策略性土地布局的窗口正在打开。在和顿环球，我们继续聚焦长期基本面，包括人口结构带动的需求、持续的住房供应不足，以及置业长期累积财富的潜力。随著利率可能出现纾缓，我们相信2025年下半年或会为住房及土地投资市场带来值得关注的机会。
资料来源： Federal Reserve Board (FOMC Meeting Statements, March 2020 – July 2025) | U.S. Bureau of Economic Analysis, Q1 2025 GDP Report | U.S. Bureau of Labor Statistics, July 2025 Employment Summary | Freddie Mac PMMS Data, July 2025 | John Burns Research & Consulting, Mortgage Affordability Tracker | National Association of Home Builders (NAHB), HMI Survey – July 2025 | CoreLogic Land Price Index, 2020–2024 | MSCI Real Assets Quarterly Trends Report, 2025 | The Conference Board, Leading Economic Index, June 2025 | Goldman Sachs & Barclays U.S. Outlooks, June 2025 | U.S. Treasury, Daily Treasury Yield Curve Rates, July 2025 | Preqin & NCREIF Institutional Allocations to Real Assets – Midyear 2025 | Harvard Joint Center for Housing Studies, Housing Supply Report 2024 | Realtor.com | Housing Supply Gap Reaches Nearly 4 Million in 2024
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