隨著投資者持續尋求股票及債券以外的多元化配置，另類投資的重要性正顯著提升。私人信貸、基礎建設、私募股權及非傳統房地產，已逐步成為現代投資組合的核心組成部分。然而，在眾多另類資產之中，一個關鍵類別長期被低估——土地。
土地是所有社區與住宅發展的根基。對和頓環球而言，土地亦是其以研究為本的策略核心，重點在於識別新興的增長走廊、以夥伴關係支持房屋建築商，並為投資者提供過往較難參與的實體資產機會。在市場環境持續演變下，土地值得被重新審視，並在另類投資版圖中佔據更重要的位置。
為何土地一直被忽略？
儘管土地向來被視為具價值的資產，但它往往未被納入主流投資組合配置策略。投資者普遍認為土地具投機性、流動性較低，且管理較為複雜。此外，具吸引力的投資機會多集中於具規模且擁有專業能力的機構與房屋建築商手中，因為他們都可以長期收購、管理及持有土地。
此外，市場長期偏向選擇具即時收益的房地產資產，認為尚未開發的土地在回報時間與可見度方面較為有限。然而，隨著投資結構成熟，這些觀念正逐步改變。透過結構化投資平台，土地投資現已具備更高紀律性與透明度；配合專業管理、以研究為本的收購策略及明確的離場機制，使土地日益符合另類投資的配置要求。
「土地一直是資產配置的根基，但過往可供投資者參與的結構化渠道相對有限。如今，我們正見證投資者對土地認知的轉變。他們愈來愈理解準發展土地具備真正另類投資的特質——包括多元化效益、抗通脹能力，以及與公開市場低相關性的長期價值創造潛力。」
— Katie Hubbard，和頓環球美國資本市場總裁
土地為現代另類投資的核心資產
土地具備多項關鍵特質，非常適合尋求多元化及長期增值的投資者。首先，土地屬有限資源且具內在價值，其表現通常不受公開市場短期波動影響。此外，在通脹環境下，隨著建築材料及基礎建設成本上升，而土地供應卻仍然有限，使優質地段更難被替代，從而具備抵禦通脹的潛在優勢。同時，在人口增長、就業擴張、基礎建設改善、生活質素提升的地區，可發展土地的需求持續增加，使土地除具分散風險功能外，亦可作為長期增長資產及稅務與財富的規劃工具。
對於致力建立具韌性投資組合的投資者而言，土地提供穩固且可預測的價值基礎。作為實體資產，其表現主要受經濟基本面驅動，而非短期市場情緒波動。這使土地自然契合另類投資的核心目標——分散風險、抗通脹及長期資本增值。
準發展土地：價值創造的起點
準發展土地是指在大型開發工程開始前所收購的土地，通常涉及開發審批流程，包括分區批准、土地用途許可、市政規劃批准，以及基礎建設規劃。由於準發展土地位處房地產週期的最早階段，此類土地往往蘊含顯著的價值提升潛力。
隨著規劃推進、基礎建設擴展以及周邊需求增強，土地價值可大幅提升。同時，其高度策略靈活性，使土地管理人能根據市場變化調整發展方向，並與房屋建築商緊密合作，確保資產布局於增長路徑之上。在房屋供應持續緊張的背景下，取得位置優越的準發展土地，已成為影響未來供應格局的關鍵因素。
建築商策略轉型與土地平台的角色
過去二十年，房屋建築商的土地策略出現明顯轉變。「輕土地策略」(Land-light Strategy) 逐步成為主流，建築商傾向透過收購權協議與土地儲備等方式控制土地，而非直接持有。這種模式對許多上市建築商而言，現已成為業務運作的必要安排，以提升資本效率並優化資產負債表。
數據顯示，上市房屋建築商過往將超過60%的土地庫存列於資產負債表內，現已大幅降至低於27%，部分大型建築商持有的土地甚至不足3%，顯示業界已轉向更靈活及風險管理導向的發展模式。
在此模式下，土地儲備成為關鍵要素，使建築商能確保未來供應，同時保留資產流動性、降低資產負債表風險，並專注於核心建築業務。建築商透過支付訂金，則毋須長期鎖定大量資本，在持有期間支付收購權費或以利息為基礎的持有成本，便可維持穩定的土地供應。
對投資者而言，建築商和土地儲備商的夥伴關係創造具機構級質素的土地投資機會，並提供相對清晰的變現路徑。和頓環球等土地儲備公司銜接投資者資本與建築商需求，支持未來社區發展，並與人口增長及住房需求趨勢緊密連結。
和頓環球的定位與土地策略
憑藉近五十年經驗及廣泛的北美土地布局，和頓環球將土地引入另類投資框架。我們管理數十億美元資產，涵蓋數以萬計英畝土地，為投資者提供過往需要高度專業及規模方可參與的投資途徑。
透過研究導向的收購策略，和頓專注於長期人口及經濟增長地區，並配合住宅需求及建築商活動規劃。我們提供建築商土地融資 (Builder Land Finance) 等收益導向結構，旨在透過由建築商支付的利息為投資者創造現金流；同時亦提供1031 資產交換及特拉華州法定信託等工具，以配合不同稅務需求與投資目標。
「現今的房屋建築商希望保有靈活性，並傾向避免在實際動工前多年，便將資本長期鎖定於土地之中。我們的土地儲備平台正是為了解決這個問題而設計。透過連結投資者資本與建築商需求，建立更具效率與持續性的土地供應機制，從而支持整體住房生態系統的長遠發展。」
— Katie Hubbard，和頓環球美國資本市場總裁
土地價值的核心驅動因素
土地價值的增長主要由以下結構性因素推動，包括：
- 基礎建設發展，如公路建設及公共設施改善
- 區域經濟增長
- 人口與家庭形成增加
- 建築商擴張活動
- 政策與稅務環境
這些因素皆會左右市場擴張的位置和速度，同時它們與公開市場的短期波動關聯性較低，使土地在以股票或傳統房地產為主的投資組合中，發揮有效的分散風險作用。
平衡風險與投資考量
與所有另類投資一樣，土地亦涉及特定風險，包括較長持有期、開發審批進程的不確定性，以及市場週期對需求的影響。在部分結構下，資產流動性亦可能相對有限。然而，透過嚴謹的收購策略、多元化資產配置，以及與建築商的穩定合作關係，有助有效管理相關風險。和頓環球一直致力於在優質投資機會、專業土地管理與透明投資者溝通之間取得平衡。
被低估的核心資產
土地或許是最古老的資產類別之一，卻在現代投資配置中長期被低估。隨著市場對其價值的重新認識，其內在價值、抗風險能力及與長期經濟增長的聯繫，使其逐步回歸投資視野。
透過結構化投資平台及與建築商需求對接的策略，和頓環球持續正由被忽視的資產，轉化為另類投資配置中的核心元素。對於尋求穩定性、抗通脹能力及實體資產配置的投資者而言，土地已逐步確立其長遠而穩固的地位。