美國住房市場的基礎正在演變
美國住房市場正經歷重大轉變，背後因素包括經濟環境變化、住宅建築商策略演變，以及新一屆特朗普政府的政策調整。新貿易政策、特朗普總統的關稅計劃對通脹的影響，以及央行的利率政策取向等廣泛經濟議題，持續影響市場發展。住宅建築商正因應新的市場環境作出調整，而政府早期的政策決定亦引發市場對住房可負擔性、按揭利率及房地產投資策略未來走向的重要討論。
住宅建築商策略轉變：「輕土地策略」興起
面對經濟不確定性及資本成本上升，不少住宅建築商正轉向「輕土地策略」，更重視輕資產模式，並減少大規模直接持有土地。這種做法有助建築商維持營運靈活性，同時降低長期土地投資所涉及的財務風險。
包括 Lennar 及 D.R. Horton 在內的主要住宅建築商，正愈來愈多採用土地儲備安排及地塊收購權合約，而非直接持有土地。相關策略可減少前期資本開支，並讓企業因應市場需求調整營運規模。由2019年第三季至2024年第三季，上市住宅建築商持有的自有地塊比例由54%顯著下降至32%，而透過收購權控制的地塊比例則由46%上升至68%。
2024年下半年，按揭利率波動令部分潛在買家暫緩入市，住宅需求因而放緩；儘管如此，住宅建築商對市場前景仍保持審慎樂觀。
行業觀點顯示，住宅建築商將繼續聚焦土地收購及開發，同時策略性地轉向土地儲備，並採用按揭利率補貼等優惠措施，以減輕借貸成本及樓價高企帶來的影響。
住宅建築商情緒與市場狀況
全美住宅建築商協會（NAHB）的最新數據顯示，儘管經濟持續面對逆風，住宅建築商信心仍輕微回升。住房市場指數（HMI）於2025年1月升至47點，創九個月新高。然而，業界整體仍保持審慎，並持續評估供應鏈中斷及政策不確定性。
多項因素共同形成目前好壞參半的市場展望：
減息：聯儲局於2024年減息，最初帶動按揭利率逐步回落；然而，新一屆政府政策帶來的不確定性削弱了相關進展，尤其涉及關稅及其對通脹的影響、央行於2025年減少減息次數的計劃，以及木材等住宅建築材料成本。
庫存短缺：現有住宅供應持續不足，繼續帶動新建住宅需求，即使材料成本高企，仍為住宅建築商提供一定支持。
監管不確定性：特朗普政府早期的政策行動，令基礎建設開支、環境法規及勞工政策的前景增添不確定性，而這些因素均會影響住宅建設成本及開發時程。
特朗普政府對住房及房地產市場的影響
新一屆政府已表明經濟政策方向將出現重大轉變，並可能對住房市場帶來影響。多項主要政策措施及建議，預期將影響住房可負擔性、建築成本及房地產投資。
1. 放寬住房及土地開發監管
為增加全國住房供應及降低樓價，特朗普政府承諾減少新建住宅面對的監管障礙，尤其是能源效益要求及環境許可審批。這些措施或有助降低開發成本及加快項目審批，但亦可能帶來土地分區爭議及地方反對大型住宅項目的風險。
2. 通脹與聯邦利率政策
政府其中一項主要經濟政策重點，是透過放寬監管及調整能源政策應對通脹。然而，相關措施對長期利率的影響仍存在不確定性。聯儲局雖已於去年開始減息，但若日後政策處理失當，例如財政刺激再次推高通脹，借貸成本可能維持高位，因而限制按揭利率下降所帶來的效益。
3. 稅務政策與扣稅安排
隨著共和黨控制國會參眾兩院，分析人士預期特朗普將成功延長其2017年《減稅與就業法案》（TCJA）的稅務條款。相關變化預計會令採用逐項扣除的美國納稅人減少，並降低承擔較高物業稅的高收入業主可獲得的稅務優惠。另一方面，中等收入家庭或可受惠於較低的整體稅率，增加可支配收入，並提升其負擔置業開支的能力。
在不確定環境中部署住房市場策略
美國住房市場正處於關鍵轉折點，經濟環境轉變、住宅建築商策略演變及新的聯邦政策共同塑造市場前景。持續的監管不確定性為建築商、投資者及政策制定者帶來挑戰，市場參與者需要在日益複雜的環境中保持策略靈活性。隨著特朗普政府推進政策議程，住房行業亦需保持應變能力。開發商、投資者及置業者將要面對快速演變的市場環境，而經濟增長、住房可負擔性及監管框架仍處於變動之中。住房市場未來的發展，很大程度取決於住宅建築商、政策制定者及金融機構能否有效適應這些變化，在維持市場長期穩定的同時，推動住房供應滿足需求。為此，住宅建築商仍需繼續運用「輕土地策略」，並與和頓環球等具規模及行業專業的合作夥伴合作，以降低財務風險、優化資本配置，以及持續推進土地收購及開發。
資料來源：The Builder’s Daily | John Burns Research & Consulting | AP News | Market Watch | Investopedia | National Association of Homebuilders