经济讯号显示美国可能陷入衰退，但市场看法仍然分歧
截至2025年年中，愈来愈多经济学家及分析师警告，美国经济可能正接近衰退。孳息曲线倒挂、信贷条件收紧及持续的通胀压力，均加剧市场忧虑。用以预测经济活动并广受关注的综合指标 The Conference Board 领先经济指数（LEI），于4月连续第五个月下跌；从历史经验来看，这通常是经济下行的可靠指标。与此同时，联储局维持利率「较高更久」的政策，继续对消费者及企业信心构成明显压力。
其他指标亦进一步支持经济放缓的观点：
- 企业信贷息差扩大，反映市场的风险取向转趋审慎
- 密歇根大学消费者信心指数转弱
- 2025年第一季GDP增长放缓至0.8%，低于2024年第四季的2.4%
然而，并非所有数据均指向经济即将收缩。部分模型及机构提出较为乐观的展望：
- 纽约联储银行的衰退机率模型，以10年期与3个月期美国国债孳息率差距为基础，估计截至2026年初出现衰退的机率略低于30%。
- Goldman Sachs 因应贸易关系改善及美中关税暂时休战，将衰退机率由45%下调至30%。该行目前预测2025年GDP温和增长约1%，并预期联储局最快可能于12月开始减息。
- Barclays 的看法更为乐观，在贸易协议达成后表示美国经济衰退「已不再可能」，并将2025年GDP预测由收缩上调至增长0.5%，预期2026年增长加快至1.6%。
- 亚特兰大联储银行 (Atlanta Fed) GDPNow 模型预测2025年第二季实质GDP增长3.5%。作为参考，季度增长介乎2%至3%通常被视为「金发女孩区间（Goldilocks Zone）」，既足以反映经济扩张，又不至于引发过热风险。
尽管市场展望存在分歧，风险仍然存在。部分分析师继续指出，通胀偏高、关税影响持续、消费转弱及供应链受阻，仍可能令经济在未来数季陷入衰退。
经济衰退对整体经济的影响
经济衰退一般以本地生产总值（GDP）下降的时期界定，而GDP是衡量美国整体经济状况最广泛的指标。典型衰退会令工业生产、消费支出及商业投资放缓。建筑及家居用品等住房相关行业的活动往往短期下跌，但租赁住房需求通常维持稳定甚至增加。过往衰退期间：
- GDP平均收缩约2.5%
- 2008年金融危机期间，GDP在六个季度内下降逾4.3%
- 2020年疫情衰退期间，第二季GDP按年率计收缩9.1%，其后大幅反弹
截至2025年6月，市场对第二季GDP增长的预测仍然分歧：
- 如上所述，亚特兰大联储银行 GDPNow 模型估计年化增长达3.5%，主要受具韧性的消费支出及私人投资带动
- 相比之下，费城联储银行 (Philadelphia Fed) 的专业预测者调查预计第二季增长1.5%，全年增长1.4%，原因包括劳动市场转弱及家庭消费减少
- S&P Global Ratings 预计2025年全年增长1.9%，反映增长动力放缓
这一系列预测反映，政策制定者在评估2025年下半年经济前景时仍面对相当大的不确定性。
联储局的角色：在衰退风险中寻求平衡
在2025年5月的FOMC会议上，官员对滞胀风险日益关注，即通胀上升与经济增长放缓同时出现。关税、投入成本上升及消费需求转弱，进一步加剧联储局内部对适当政策方向的讨论。
联邦基金利率目前仍维持在4.25%至4.50%区间，市场正密切关注2025年稍后时间可能出现的减息。然而，政策制定者强调将以数据为依据，表示任何政策转向均取决于经济持续放缓及通胀压力减轻的明确迹象。
持续通胀与增长转弱这两股相反力量，令联储局更难在抑制物价压力与支持经济活动之间取得平衡。
联储局透过货币政策减轻衰退风险，扮演关键角色。经济收缩期间，联储局一般会下调联邦基金利率，以刺激借贷、投资及消费支出。
- 历史模式：自1980年以来，联储局每逢经济衰退均大幅减息，幅度通常介乎400至500个基点。
- 资产负债表考量：联储局亦可采用量化宽松（QE）等工具，并曾于2008年后及COVID-19衰退期间广泛运用，以稳定市场及降低长期利率。
- 2025年展望：尽管通胀仍高于联储局2%的目标，但若经济急剧下滑，政策制定者可能需要转向宽松，以支持需求。
根据2025年3月的联邦公开市场委员会（FOMC）会议纪要，官员仍以数据为依据，但亦承认经济增长面对的下行风险增加；若经济环境恶化，这可能为2025年底或2026年初减息提供理据。
历史模式：房地产及住房在过往衰退期间的表现
自第二次世界大战以来，美国经济经历13次衰退，平均持续约10个月。虽然经济衰退通常令就业、GDP及企业盈利放缓，但房地产，尤其是住房，在大多数周期中均展现一定韧性。
在过去8次衰退中，有7次房价维持稳定或录得上升；2008年金融危机是明显例外，原因包括过度杠杆及投机性过度兴建。即使经济收缩期间，原始土地价值可能短期偏软；然而，随著住房需求恢复，高增长都会区已取得开发审批的土地通常较快复苏。
除住宅价值外，私人房地产投资在衰退期间及其后的表现亦持续优于股票。私人房地产与公开市场的相关性较低、租金收入较稳定，以及估值调整较慢，有助在市场波动期间稳定投资组合，并提供多元化效益及收入稳定性。
房地产的韧性亦与其在衰退期间与利率之间的独特关系有关。从历史经验看，经济下行通常会引发货币宽松，联储局会下调利率以刺激借贷及投资。
根据 Freddie Mac 资料，自1980年以来，美国每次经济衰退期间按揭利率均录得下降：
- 2001年衰退后，30年期按揭利率由7.0%降至5.8%
- 2008至2009年衰退后，利率由6.3%降至4.7%
- 2020年疫情衰退期间，利率跌至接近2.7%的历史低位
若2025年底或2026年出现衰退压力，目前接近7%的按揭利率可能回落至5%至6%区间，从而改善住房可负担性及重新带动住房需求。从历史经验看，这种模式有助释放被压抑的置业需求，并推动住宅成交量及土地开发复苏，进一步支持住房领域的长期投资。
经济下行期间的房地产与土地投资：策略性避险配置
经济不确定时期，资本往往由波动较大的股票转向可提供稳定性、收入及抗通胀能力的实体资产。从历史经验看，房地产，尤其是土地及住宅，在衰退期间展现一定韧性。
机构投资者日益认识到这种特性，尤其在2001年及2020年衰退期间，包括住房、物流及土地储备在内的实体资产配置显著增加。土地投资尤其可捕捉长期价值，特别是在利率下降前及市场需求回升前进行收购。
和顿环球的土地收购及开发审批模式，旨在把握这些长期周期。透过与住宅建筑商合作，和顿可降低开发商的前期资本要求、缩短项目推出市场的时间，并管理开发审批及土地开发风险，相关优势在经济不确定时期尤其重要。
资料来源：Federal Reserve | Freddie Mac | NBER | CoreLogic | MSCI Real Assets | U.S. Bureau of Economic Analysis | Harvard Joint Center for Housing Studies | John Burns Research & Consulting | Lincoln Institute of Land Policy | The Conference Board | Preqin | NAHB | U.S. Census Bureau | Federal Reserve Economic Data (FRED) | FOMC Meeting Minutes (March 2025) | Invesco | Preqin | NCREIF | Federal Reserve Bank of Atlanta | Federal Reserve Bank of New York
免责与合规声明：本文件所载之所有内容仅供参考与资讯分享之用，绝不应被视为或构成任何投资、金融、法律或税务建议。尽管我们已尽一切努力确保内容之准确性，但对于其完整性、即时性或可靠性，均不作任何明示或暗示之声明或保证。读者在做出任何投资或商业决策前，应自行进行独立研究，或咨询合资格之专业顾问。和顿环球（Walton Global）对于因使用或信赖本文件内容而导致之任何损失，概不承担任何法律责任。和顿及其授权代表并未取得在中国内地、香港、澳门、台湾、日本、韩国、阿拉伯联合酋长国、新加坡、马来西亚、泰国、越南、印度及印度尼西亚等地区处理、交易或推广任何当地房产之牌照。