随著投资者持续寻求股票及债券以外的多元化配置，另类投资的重要性正显著提升。私人信贷、基础建设、私募股权及非传统房地产，已逐步成为现代投资组合的核心组成部分。然而，在众多另类资产之中，一个关键类别长期被低估——土地。
土地是所有社区与住宅发展的根基。对和顿环球而言，土地亦是其以研究为本的策略核心，重点在于识别新兴的增长走廊、以伙伴关系支持房屋建筑商，并为投资者提供过往较难参与的实体资产机会。在市场环境持续演变下，土地值得被重新审视，并在另类投资版图中占据更重要的位置。
为何土地一直被忽略？
尽管土地向来被视为具价值的资产，但它往往未被纳入主流投资组合配置策略。投资者普遍认为土地具投机性、流动性较低，且管理较为复杂。此外，具吸引力的投资机会多集中于具规模且拥有专业能力的机构与房屋建筑商手中，因为他们都可以长期收购、管理及持有土地。
此外，市场长期偏向选择具即时收益的房地产资产，认为尚未开发的土地在回报时间与可见度方面较为有限。然而，随著投资结构成熟，这些观念正逐步改变。透过结构化投资平台，土地投资现已具备更高纪律性与透明度；配合专业管理、以研究为本的收购策略及明确的离场机制，使土地日益符合另类投资的配置要求。
「土地一直是资产配置的根基，但过往可供投资者参与的结构化渠道相对有限。如今，我们正见证投资者对土地认知的转变。他们愈来愈理解准发展土地具备真正另类投资的特质——包括多元化效益、抗通胀能力，以及与公开市场低相关性的长期价值创造潜力。」
— Katie Hubbard，和顿环球美国资本市场总裁
土地为现代另类投资的核心资产
土地具备多项关键特质，非常适合寻求多元化及长期增值的投资者。首先，土地属有限资源且具内在价值，其表现通常不受公开市场短期波动影响。此外，在通胀环境下，随著建筑材料及基础建设成本上升，而土地供应却仍然有限，使优质地段更难被替代，从而具备抵御通胀的潜在优势。同时，在人口增长、就业扩张、基础建设改善、生活质素提升的地区，可发展土地的需求持续增加，使土地除具分散风险功能外，亦可作为长期增长资产及税务与财富的规划工具。
对于致力建立具韧性投资组合的投资者而言，土地提供稳固且可预测的价值基础。作为实体资产，其表现主要受经济基本面驱动，而非短期市场情绪波动。这使土地自然契合另类投资的核心目标——分散风险、抗通胀及长期资本增值。
准发展土地：价值创造的起点
准发展土地是指在大型开发工程开始前所收购的土地，通常涉及开发审批流程，包括分区批准、土地用途许可、市政规划批准，以及基础建设规划。由于准发展土地位处房地产周期的最早阶段，此类土地往往蕴含显著的价值提升潜力。
随著规划推进、基础建设扩展以及周边需求增强，土地价值可大幅提升。同时，其高度策略灵活性，使土地管理人能根据市场变化调整发展方向，并与房屋建筑商紧密合作，确保资产布局于增长路径之上。在房屋供应持续紧张的背景下，取得位置优越的准发展土地，已成为影响未来供应格局的关键因素。
建筑商策略转型与土地平台的角色
过去二十年，房屋建筑商的土地策略出现明显转变。「轻土地策略」(Land-light Strategy) 逐步成为主流，建筑商倾向透过收购权协议与土地储备等方式控制土地，而非直接持有。这种模式对许多上市建筑商而言，现已成为业务运作的必要安排，以提升资本效率并优化资产负债表。
数据显示，上市房屋建筑商过往将超过60%的土地库存列于资产负债表内，现已大幅降至低于27%，部分大型建筑商持有的土地甚至不足3%，显示业界已转向更灵活及风险管理导向的发展模式。
在此模式下，土地储备成为关键要素，使建筑商能确保未来供应，同时保留资产流动性、降低资产负债表风险，并专注于核心建筑业务。建筑商透过支付订金，则毋须长期锁定大量资本，在持有期间支付收购权费或以利息为基础的持有成本，便可维持稳定的土地供应。
对投资者而言，建筑商和土地储备商的伙伴关系创造具机构级质素的土地投资机会，并提供相对清晰的变现路径。和顿环球等土地储备公司衔接投资者资本与建筑商需求，支持未来社区发展，并与人口增长及住房需求趋势紧密连结。
和顿环球的定位与土地策略
凭借近五十年经验及广泛的北美土地布局，和顿环球将土地引入另类投资框架。我们管理数十亿美元资产，涵盖数以万计英亩土地，为投资者提供过往需要高度专业及规模方可参与的投资途径。
透过研究导向的收购策略，和顿专注于长期人口及经济增长地区，并配合住宅需求及建筑商活动规划。我们提供建筑商土地融资 (Builder Land Finance) 等收益导向结构，旨在透过由建筑商支付的利息为投资者创造现金流；同时亦提供1031 资产交换及特拉华州法定信托等工具，以配合不同税务需求与投资目标。
「现今的房屋建筑商希望保有灵活性，并倾向避免在实际动工前多年，便将资本长期锁定于土地之中。我们的土地储备平台正是为了解决这个问题而设计。透过连结投资者资本与建筑商需求，建立更具效率与持续性的土地供应机制，从而支持整体住房生态系统的长远发展。」
— Katie Hubbard，和顿环球美国资本市场总裁
土地价值的核心驱动因素
土地价值的增长主要由以下结构性因素推动，包括：
- 基础建设发展，如公路建设及公共设施改善
- 区域经济增长
- 人口与家庭形成增加
- 建筑商扩张活动
- 政策与税务环境
这些因素皆会左右市场扩张的位置和速度，同时它们与公开市场的短期波动关联性较低，使土地在以股票或传统房地产为主的投资组合中，发挥有效的分散风险作用。
平衡风险与投资考量
与所有另类投资一样，土地亦涉及特定风险，包括较长持有期、开发审批进程的不确定性，以及市场周期对需求的影响。在部分结构下，资产流动性亦可能相对有限。然而，透过严谨的收购策略、多元化资产配置，以及与建筑商的稳定合作关系，有助有效管理相关风险。和顿环球一直致力于在优质投资机会、专业土地管理与透明投资者沟通之间取得平衡。
被低估的核心资产
土地或许是最古老的资产类别之一，却在现代投资配置中长期被低估。随著市场对其价值的重新认识，其内在价值、抗风险能力及与长期经济增长的联系，使其逐步回归投资视野。
透过结构化投资平台及与建筑商需求对接的策略，和顿环球持续正由被忽视的资产，转化为另类投资配置中的核心元素。对于寻求稳定性、抗通胀能力及实体资产配置的投资者而言，土地已逐步确立其长远而稳固的地位。