美国住房市场的基础正在演变
美国住房市场正经历重大转变，背后因素包括经济环境变化、住宅建筑商策略演变，以及新一届特朗普政府的政策调整。新贸易政策、特朗普总统的关税计划对通胀的影响，以及央行的利率政策取向等广泛经济议题，持续影响市场发展。住宅建筑商正因应新的市场环境作出调整，而政府早期的政策决定亦引发市场对住房可负担性、按揭利率及房地产投资策略未来走向的重要讨论。
住宅建筑商策略转变：「轻土地策略」兴起
面对经济不确定性及资本成本上升，不少住宅建筑商正转向「轻土地策略」，更重视轻资产模式，并减少大规模直接持有土地。这种做法有助建筑商维持营运灵活性，同时降低长期土地投资所涉及的财务风险。
包括 Lennar 及 D.R. Horton 在内的主要住宅建筑商，正愈来愈多采用土地储备安排及地块收购权合约，而非直接持有土地。相关策略可减少前期资本开支，并让企业因应市场需求调整营运规模。由2019年第三季至2024年第三季，上市住宅建筑商持有的自有地块比例由54%显著下降至32%，而透过收购权控制的地块比例则由46%上升至68%。
2024年下半年，按揭利率波动令部分潜在买家暂缓入市，住宅需求因而放缓；尽管如此，住宅建筑商对市场前景仍保持审慎乐观。
行业观点显示，住宅建筑商将继续聚焦土地收购及开发，同时策略性地转向土地储备，并采用按揭利率补贴等优惠措施，以减轻借贷成本及楼价高企带来的影响。
住宅建筑商情绪与市场状况
全美住宅建筑商协会（NAHB）的最新数据显示，尽管经济持续面对逆风，住宅建筑商信心仍轻微回升。住房市场指数（HMI）于2025年1月升至47点，创九个月新高。然而，业界整体仍保持审慎，并持续评估供应链中断及政策不确定性。
多项因素共同形成目前好坏参半的市场展望：
减息：联储局于2024年减息，最初带动按揭利率逐步回落；然而，新一届政府政策带来的不确定性削弱了相关进展，尤其涉及关税及其对通胀的影响、央行于2025年减少减息次数的计划，以及木材等住宅建筑材料成本。
库存短缺：现有住宅供应持续不足，继续带动新建住宅需求，即使材料成本高企，仍为住宅建筑商提供一定支持。
监管不确定性：特朗普政府早期的政策行动，令基础建设开支、环境法规及劳工政策的前景增添不确定性，而这些因素均会影响住宅建设成本及开发时程。
特朗普政府对住房及房地产市场的影响
新一届政府已表明经济政策方向将出现重大转变，并可能对住房市场带来影响。多项主要政策措施及建议，预期将影响住房可负担性、建筑成本及房地产投资。
1. 放宽住房及土地开发监管
为增加全国住房供应及降低楼价，特朗普政府承诺减少新建住宅面对的监管障碍，尤其是能源效益要求及环境许可审批。这些措施或有助降低开发成本及加快项目审批，但亦可能带来土地分区争议及地方反对大型住宅项目的风险。
2. 通胀与联邦利率政策
政府其中一项主要经济政策重点，是透过放宽监管及调整能源政策应对通胀。然而，相关措施对长期利率的影响仍存在不确定性。联储局虽已于去年开始减息，但若日后政策处理失当，例如财政刺激再次推高通胀，借贷成本可能维持高位，因而限制按揭利率下降所带来的效益。
3. 税务政策与扣税安排
随著共和党控制国会参众两院，分析人士预期特朗普将成功延长其2017年《减税与就业法案》（TCJA）的税务条款。相关变化预计会令采用逐项扣除的美国纳税人减少，并降低承担较高物业税的高收入业主可获得的税务优惠。另一方面，中等收入家庭或可受惠于较低的整体税率，增加可支配收入，并提升其负担置业开支的能力。
在不确定环境中部署住房市场策略
美国住房市场正处于关键转折点，经济环境转变、住宅建筑商策略演变及新的联邦政策共同塑造市场前景。持续的监管不确定性为建筑商、投资者及政策制定者带来挑战，市场参与者需要在日益复杂的环境中保持策略灵活性。随著特朗普政府推进政策议程，住房行业亦需保持应变能力。开发商、投资者及置业者将要面对快速演变的市场环境，而经济增长、住房可负担性及监管框架仍处于变动之中。住房市场未来的发展，很大程度取决于住宅建筑商、政策制定者及金融机构能否有效适应这些变化，在维持市场长期稳定的同时，推动住房供应满足需求。为此，住宅建筑商仍需继续运用「轻土地策略」，并与和顿环球等具规模及行业专业的合作伙伴合作，以降低财务风险、优化资本配置，以及持续推进土地收购及开发。
资料来源：The Builder’s Daily | John Burns Research & Consulting | AP News | Market Watch | Investopedia | National Association of Homebuilders